三四线城市房价却迎来逆势补涨 其根本原因就是棚改

众所周知，本轮调控始于2016年。但很多人不知道的是，全国绝大多数三四线城市房价上涨，也是从那时候开始的。准确地说，过去三四年在全国一二线城市调控正酣时，很多三四线城市的房价一直都处于“上涨通道”。

2015年之前，很多人对于三四线城市的房子是“不着急买”的：一则那里的房价普遍偏低，房价三四千一平的小区比比皆是，很多人不着急，就是觉得房价涨不起来，很多人有钱宁愿在农村自建，也不愿到三四线城市去买房;二则人口都在往一二线大城市涌入，无论是工作机会还是城市的各类资源，一二线城市都明显强于三四线城市，很多人内心里觉得三四线城市“没有未来”。

但熟料2015年之后，三四线城市却迎来“逆势”飚涨，短短两三年过后，很多人才蓦然发现，三四线城市的房价早已“高攀不起”——根据国家统计局公布的数据显示，2015年-2018年4年时间，全国160多个三四线城市房价普遍上涨了50%，有些紧邻一线城市的三四线城市，三四年时间里，房价竟涨幅最高达400%——2015年，房价仅仅四五千一平，但到了2018年，很多三四线城市房价一度比肩一二线城市，最高达3万多一平。

对于过去三四年三四线城市的房价上涨，很多专家把原因归结于城镇化推进大量农村人口进城创造的购房需求暴涨、宽松的货币金融和全民参与的投资投机等原因之上。但其实所有人都心知肚明，过去这一轮楼市调控大招频出的关键时期，三四线城市房价却迎来“逆势补涨”，其根本原因就是“棚改”(货币化安置政策)。

在2015年之前，很多三四线城市也在实行“棚改”政策，不过彼时是“以房换房”的实物安置政策，且棚改的总规模不高。但是2015年国家正式提出“三年棚改计划”，即2015-2017年完成1800万套棚改任务，并积极推进棚改货币化安置，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等。据公开数据显示，棚改货币化安置比例高达60%。2017年再次提出第二个三年计划，即2018-2020年再改造棚户区1500万套目标。

为什么说三四线城市房价上涨是“棚改”直接拉动的?两个数据可以说明一切：第一、过去6年棚改开工总量3300万套，其中三四线城市占比高达近2200万套以上，比例高达近70%;其二、国家总投入资金累计超4万亿，其中有近60%，即2.4万亿流向了三四线城市。这些资金是通过补贴、国家政策性银行抵押贷款、商业银行贷款等方式发放的。货币化安置政策“最聪明”的地方就在于，这些钱虽然到了被拆迁者的手中，但是不再发放实物，所以他们第一时间还是要到市场上购买商品房，如此一来大量的购房需求被创造出来，叠加炒房投资大潮背景下，更多的人对于投资买房痴迷癫狂，甚至掏空积蓄负债买了更多的房子。尤其是环一线城市三四线城市，棚改主要因素，叠加承接了大量一二线城市外溢的购房需求和资金，房价上涨动力更加强劲。

“棚改”本质上是解决群众出行、住房安全、生产宽敞、生活便利、公共安全能够应急保障和环境卫生能够保洁等城市农村历史顽疾，消除公共安全隐患、优化生产生活环境，解决一大批困难家庭住房与社会发展不适应等问题，是一项民心工程。

但老房子“一刀切”拆了重建，也确实容易“把好事办坏”：一则、老房子直接拆除，则必然会导致一大批人因拆迁而暴富，这就拉大了居民之间的财富差距。尤其是拆迁一夜暴富，更容易催生“不劳而获”思想;二则、助长了“借棚改之名盲目举债”现象。因此，不少专家和学者都建议“停止棚改拆迁”。

事实上，从2018年起，国家也开始着手对棚改进行“收紧”，先是国开行收回地方棚改审批权限，紧接着2019年国家提出要“因城棚改”，即要求库存不足、房价上涨压力大的城市缩减或暂停棚改。到了今天“棚改”又迎来新消息——今年初国家通过《政府工作会议》一锤定音，2020年是棚改的“收尾之年”、“终结之年”。这意味着过去轰轰烈烈的“棚改拆迁”或将退出楼市舞台。而且明确从明年起，20年房龄的老房子(2000年以前的老房子)将不再“拆迁”，而是启用更科学、更以人为本的“旧城改造”。似乎坐实了未来20年的老房子“停止拆迁”的事实。

国家一锤定音释放了两个重要信息：其一、未来老房子不再拆了重建，则意味着赌拆迁、幻想拆迁一夜暴富的老房子业主的幻想会彻底破灭;其二、“停止拆迁”对三四线城市影响最大，因为这里的占比最高，所以最终结果可能是绝大多数三四线城市因为停止棚改，楼市回归理性。不排除有些房价虚高、人口流失过大、产业支撑力不强的城市，房价大幅回调。

有人可能会问，房龄很老的老式塔楼，居住条件恶劣的老房子未来该怎么办?这里需要解释一下，所谓的“停止棚改拆迁”，并不意味着一刀切全部停止，而是未来棚改不会再像过去那样大规模进行。比如说，2029年棚改既定目标是450万套，但最后真正开工的只有285万套。意思就是未来老房子是“棚改拆迁”还是“旧改”要因房子而异，所以大家对此不要过度忧虑，如果你所在小区符合“棚改拆迁”的标准，未来还会依然进行，只是未来国家层面更倾向于对老房子进行“旧改”。

明年起，老房子统统按“新规”办

国家一锤定音，明年起，大规模棚改拆迁或就此停止，未来老房子统统要按旧改新规办。那旧改到底改什么?资金又从何而来，对谁的影响最大呢?

与棚改的拆了重建相比，旧改只能算是“整容”，房子还是原来的房子，改的是配套的设施。从官方释放的信息来看，旧改主要涉及三个方面：第一是基础类的改造，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施;第二是改善类的改造，重点是给老房子加装电梯和无障碍环境建设;第三类是提升类，重点是健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

通俗点说就是，小区的高层水压不行，上水困难，旧改要首先改;小区的线路复杂老化，甚至很多线路都是外露的，旧改也要改;小区的外立面脱落、墙体难看，也要第一时间改;没有电梯的小高层(6、7层)，新规要求居民统一意见后加装电梯。

从2019年各地的旧改实地操作实践来看，旧改资金主要来自于三个方面：中央补助资金、居民自掏腰包和运用市场化方式吸引社会力量参与。

4万亿旧改新规下，三类人统统都将受益

经济学家朱海斌说，旧改是真正的以人为本，是民心工程。一方面，不会创造出天量的购房需求和资金，不会影响新二手房市场的稳定;另一方面，从长远来看，旧改更加利于楼市的健康发展，因为无论是老旧小区的居民还是打算买房的刚需，都将被惠及。

据各地初步摸查，2025年之前，全国需改造的城镇老旧小区有17万个，涉及住户4200万户，涉及居民达1.3亿人。且未来5年旧改对象都是2000年以前建造的老房子。基于此，国务院参事仇保兴预估，未来5年旧改的投资总额或可达4万亿。

前面我们提到，停止棚改拆迁，那些“赌拆迁”，幻想一夜暴富的人会遭受重大打击，而且一众三四线城市的炒房投资客也会遭受重创，房子很长一段时间都将很难套现。但不得不说，4万亿旧改新规下，也有三类人将统统受益：

第一类：纳入第一批旧改范围内的老旧小区居民，尤其是老房子加装电梯的住户

老房子完成“三类”改造之后，事实上相当于做了一次“整容手术”，直白点说就是老房子“旧貌变新颜”。不管是房屋建筑本身，还是基础设施配套，亦或是其它便民措施的增加，都将对老房子的市场价值大大提升。尤其是那些6、7层的步梯房，在加装电梯之后，高楼层的升值空间更是大幅提升。对于这类小区的居民来说，旧改就是彻彻底底地居住环境提升和房屋市场价值拉动。事实上，从2019年旧改的很多老旧小区居民反馈来看，旧改之后，老旧小区的整体升值空间可达15%-30%。

第二类：参与旧改的企业及所有从业人员。

未来5年旧改可撬动的投资总额或高达4万亿。毫无疑问，对于参与旧改的企业和从业人员来说，旧改也是一块巨大的蛋糕。毕竟旧改涉及到上下游数十个行业，包括到不限于涂料、钢材、家装、家居、通讯、管材、保温材料等，而且辅助带动了社区养老，托幼，医疗，助餐，保洁等行业的发展。换言之，未来但凡是参与到旧改的这些行业和从业人员，都将坐享旧改带来的红利。事实上，旧改属于小型的改造工程，一些央企及地方性的大型企业不会去争抢这些生意，如此以来，旧改就为一些小的装修公司及工人留下了赚钱的好机会。

第三类：城市刚需购房者

“旧改”对于刚需买房者而言也是大好事，因为旧改主要在老城区，老城区房价本来就不高。一直以来很多刚需购房者排斥老城区，核心原因是老城区的居住环境不佳。但旧改之后，老城区老旧小区居住环境会大幅提升，尤其是改善类、提升类改造之后，老旧小区也可以成为宜居区域，这些小区或成为城市首套房刚需的福地。叠加旧改整体对房价无太大拉动作用，所以房价上涨的空间很有限，这意味着刚需购房者的经济方面的压力也会大大减少。

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